農地の納税猶予の適用を受けている者が農業法人を設立する場合2018.08.23　相続税

相続税、贈与税の納税猶予の対象農地について、農業法人（農地所有適格法人）に貸し付けた場合、納税猶予の適用を受けることは出来るのか？

農業経営基盤強化促進法等に基づく事業による貸付け（特定貸付け）が行われた場合には、納税猶予の打ち切りにはなりません。

特定貸付けとは、次の事業による貸し付ける場合をいいます。

１、農地中間管理事業の推進に関する法律第2条第3項に規定する農地中間管理事業のための貸付け

２、農業経営基盤強化促進法に規定する農地利用集積円滑化事業のうち、農地所有者代理事業又は農地売買等事業のための貸付け

３、農業経営基盤強化促進法に規定する利用券設定等促進事業（農用地利用集積計画）の定めによる貸付け

この特例の適用を受ける手続き

特定貸付けを行っている旨を記載した届出書を、特定貸付けを行った日から2月以内に、「特定貸付けに関する届出書」及び「特定貸付けに関する市町村等の証明書等を添付する必要があります。

その書類を提出したときは、その特定貸付農地に農地等に係る賃借権の設定はなかったものとして、農業経営は廃業しないものとされ、納税猶予の特例は継続されるのです（措置法70の6の2①）。

特定貸付者が死亡した場合

上記の規定の適用を受けた人が（特定貸付者）が死亡した場合、その相続人（息子）が特定貸付農地等を相続により取得した場合は、通常の農業に使用していたものとして、相続税の納税猶予の規定を適用することができます。

☆注意点☆

〇20年の営農継続で免除されることとなっている農業相続人が特定貸付けを行った場合は、それ以降、この免除規定は適用されず、相続人がなくなるまで、納税猶予が免除されることはなくなります。

〇通常の農家が法人化を行う場合、農地利用集積計画による貸付けで行うことになると思います。この貸付けは、豊橋市の場合はＪＡ豊橋で行っており、年に2回、4月と9月のみです。検討される方は、時間的余裕をとり計画する事が必要となります。

〇また、法人の設立は新規営農となるため、農地利用集積計画では、農地法3条の許可が必要になります。その際、納税猶予の適用を受けている土地では計画の適用に入れることが出来ないため、納税猶予の適用を受けていない土地で5,000㎡が必要になってきます。

地積規模の大きな宅地　通達　概要　問題点2017.12.27　相続税

地積規模の大きな宅地　新通達の概要

新財産評価基本通達（案）

（地積規模の大きな宅地の評価）

20－２ 地積規模の大きな宅地（三大都市圏においては500㎡以上の地積の宅地、 それ以外の地域においては 1,000㎡以上の地積の宅地をいい、次の⑴から⑶まで のいずれかに該当するものを除く。以下本項において「地積規模の大きな宅地」 という。）で 14－２((地区))の定めにより普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在するものの価額は、15((奥行価格補正))から前項までの定めにより計算した価額に、その宅地の地積の規模に応じ、次の算式に より求めた規模格差補正率を乗じて計算した価額によって評価する。

⑴ 市街化調整区域（都市計画法第34 条第 10 号又は第11 号の規定に基づき宅 地分譲に係る同法第４条((定義))第 12 項に規定する開発行為を行うことがで きる区域を除く。）に所在する宅地

⑵ 都市計画法第８条((地域地区))第１項第１号に規定する工業専用地域に所在する宅地

⑶ 容積率（建築基準法（昭和25 年法律第 201 号）第52 条((容積率))第１項に 規定する建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。）が 10 分の 40（東京都の特別区（地方自治法（昭和22 年法律第 67 号）第281条((特別区))第１ 項に規定する特別区をいう。）においては10 分の30）以上の地域に所在する宅地

規模格差補正率

A×B+C

————————　×　0.8

A（対象となる宅地の地積）

旧制度の広大地の問題点

新制度、地積規模の大きな宅地の概要

大改正　広大地評価　「地積規模の大きな宅地」　農地の適用について2017.12.26　相続税

広大地評価の大改正

地積規模の大きな宅地の評価は

農地で適用可能

マンション等の歩道状空地　５年以内更正の請求に対応2017.12.23　相続税

マンション等の共同住宅の建築の際に整備が必要な「歩道状空地」について、相続税の評価額がゼロか３割減となるか「私道供用宅地」に該当すると最高裁で示されました。

この最高裁判決をうけ、開発行為の許可を受けるため自治体の行政指導により整備した等一定の要件を満たす歩道状空地は、「私道供用宅地」として評価するもとされました。

これをうけ、税務当局は過去５年以内の申告期限分に係る更正の請求に対応すると７月２４日に取り扱いを公表しました。

https://www.nta.go.jp/sonota/sonota/osirase/data/h29/takuchi/index.htm

貸家・貸家建付地の評価　「一時的空室部分」の判断2017.12.21　相続税

貸家・貸家建付地の評価に関す「一時的空室部分」の判断が平成29年5月11日に大阪高裁でありました。
貸家・貸家建付地は、賃貸割合が高ければ高いほど評価を低く抑えられる（評基通26、93）、その賃貸割合は、一時的に空室状態の部屋も賃貸の状態にある部屋と扱うことができる。
この一時的な空室かどうかは、質疑応答事例「貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲」で以下の通り示されている。
①継続的に賃貸されていたか
②前賃貸人の退去後速やかに賃貸人の募集を行ったか
③空室の期間、ほかの用途に使用されていないか
④空室の期間が一か月程度の一時的な期間でるか
⑤賃貸が一時的なものではないか
これらの事実関係から総合的に判断する

あくまで総合的な判断となり、空室期間が一か月を大きくこえる場合でも、過去の裁決等で一時的空室と主張する実務家も多かっただ。
5月11日の大阪高裁は、一時的空室部分について「空室期間が重要な要素になることは明らか」と示し、最短空室期間の「5か月」は長期と指摘した。

高裁判決分より
「例外的な取扱いが認められるか否かを判断するに当たって、賃貸されていない期間（空室期間）が重要な要素となることは明らかである。そうすると、一時的空室部分該当性の判断に当たっては、現実の賃貸状況、取り分け、空室期間の長短を重要な要素として考慮しなければならないのであって、これを考慮せずに、本件各空室部分が「継続的に賃貸の用に供されている」状態にあるという理由のみで上記例外的な取扱いを認めることはできない。また、本件各空室部分の空室期間は、最も短い場合でも5か月であり、「例えば1か月程度」にとどまらずに、むしろ長期間に及んでいるといえるから、「一時的」なものであったとはいえない。」
としている。

今後、空室期間が「5か月」といった長期に及んでいる状況では、一時的空室部分に当たることを主張しにくくなると考えられる。税務調査等で「例えば一か月程度」を超えるような空室期間が税務署から有力な指摘材料になる